Загрузка файлов

Деревня-Онлайн это место встречи для тех, кто живет и трудится на природе или только собирается изменить свою жизнь в этом направлении.

Дорогие соседи! Очень нужен ваш совет. Дело вот в чём. Когда-то в 1995 году мы купили дом в Рязанской области. Вернее купила его моя мама, т.к. ездила смотреть одна. Потом был большой ремонт, приезжали туда летом и в выходные дни. Оплачивали свет, в сельсовете платили аренду земли, самообложение и за воду.

Так было лет наверное шесть. Затем в сельсовете сказали, что за аренду земли нам по почте будут приходить квитанции, дескать теперь за это отвечает район. Квитанций нам не прислали ни одной до сих пор. Надо сказать, что дом нам продал бывший хозяин как нежилое здание бывшей конторы, поэтому землю можно было только арендовать. А договор аренды был составлен на него (на три года).

Теперь дело обстоит так. Наши 12 соток считаются незаконно огороженными забором, т.е. самозахват земли натурально. С 2001 года не платится аренда земли и дом имеет статус нежилого фонда. Хотели мы землю оформить в собственность. В отделе архитектуры объяснили, что землю к нежилому зданию дадут только по одному метру с каждой стороны для обслуживания, а весь участок надо выкупать через аукцион. Дом необходимо сделать жилым: для этого его весь надо газифицировать ( а дом 220 кв.м). Всё бы ничего, но дом очень старый и средств таких у нас нет. Там по-хорошему надо убирать второй этаж (сруб), а первый кирпичный оставить и уже его отапливать.

А так как мы в деревне бываем редко, то было принято решение дом продать. Только как может заинтересовать покупателя вся эта канитель с аукционом. Хотя и препятствий для продажи нет. Но... Сложно всё выходит. Если резюмировать, вот что имеем: 1) Дом постройки конца 19 века площадью 220 кв.м По документам нежилое здание. 2) Участок 12 соток никак не оформленный. Как это хозяйство сделать единым? Мы конечно сами виноваты - надо было сразу внимательно читать документы. Если кто-то сталкивался с такой ситуацией, помогите пожалуйста советом.

335
18 комментариев
Vika
18 Сентября 2014 19:57

Я б обратилась к риэлтору. У них все везде схвачено.

pavlova
18 Сентября 2014 20:15

Спасибо. Да, стоит подумать.

galina
18 Сентября 2014 22:01

Канитель с аукционом-это чистая формальность! Подадут в местную газету объявление,на которое никто и не взглянет,подождут для видимости определенное время и все,аукцион состоялся.

Marina0709
19 Сентября 2014 06:48

По существу:

1. При оформлении земельного участка в собственность даже через "формальный" аукцион, вы столкнетесь с таким понятием, как "категория земель". Если у вас на участке нежилое здание, скорее всего это будет соответстующая категория (хотя и не факт) - какие-нибудь промышленные земли или что-то вроде того. Выкуп в любом случае, не зависимо от категории земель, будет осуществляться за деньги. Т.е. смысл аукциона - назначается минимальная плата за землю исходя из кадастровой стоимости, участники аукциона торгуются за участок в сторону повышения, т.е. участок продается тому, кто больше денег дал. Соответственно, что если вы одна участница, и больше на этот участок никто не претендует, то вы выкупаете его по той цене, которую установило государство... Но вы его в любом случае выкупаете.. А цена, как я сказала, будет зависеть от кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость , в свою очередь, зависит от категории земель. Так вот промышленные земли стоят в разы больше, чем земли под ИЖС. И выкуп может влететь в копеечку. Поэтому, прежде чем ввязываться в аукцион, вам нужно все это узнать. Чтобы это узнать точно, нужно провести межевание земли и поставить ее на кадастровый учет, в процессе которого вам и посчитают кадастровую стоимость. Я опускаю всю процедуру этой канители, т.к. она может отличаться в вашем регионе.

Я бы оформила для начала землю под домом плюс 1 метр, чтобы не иметь проблем с государством по поводу самозахвата земель. Это может вылиться в суды и такие штрафы, которые будут исчисляться десятками тысяч рублей.

2. Перевод из нежилого в жилое - это такой квест, что далеко не каждый (!) опытный риэлтор, у которого "везде все схвачено", будет в состоянии его пройти. Сталкиваясь с процедурой наоборот (из жилого в нежилое), могу сказать, что дело там будет не только в газификации, но куча другого геммороя... Я бы за такую работу не взялась.. Либо это для вас стоило бы таких денег... которых у вас нет..)))

3. Если бы вы рассказали немного больше о вашем населенном пункте: сколько жителей проживает, домов, транспортное сообщение, наличие детских садов, магазинов, школы, медпункта... Если все это имеется, и населенный пункт относительно развит, то можно было бы подумать о продаже именно как нежилого здания - это может быть интересно тому. кто хотел бы открыть магазин, например. Именно из-за сложности процедуры перевода туда-сюда (из жилого в нежилое и наоборот) ваш дом может иметь для таких предпринимателей большую ценность. Тут уже вопрос правильной продажи - составить рекламное предложение и донести его до потенциального покупателя, представив объект в выгодном свете (т.е. вывезете хотя бы (!) личные вещи и мебель оттуда, чтобы человек, пришедший смотреть его под нежилое, видел пустые стены именно нежилого помещения).

В противном случае (т.е. при продажи нежилого под жилье) приготовьтесь на все недостатки по документам уступать в цене.

 

Не по существу: неужели за 19 лет владения недвижимостью у вас ни разу не возникло мысли посмотреть в свои документы на предмет все ли с ними в порядке?!!!

Vika
19 Сентября 2014 08:54

Марина, когда я писала, что у риэлтеров "все везде схвачено", я кратко хотела сказать, что именно лучше их никто не знает, как поступить в данной ситуации. Прошу прощения, если нечаянно обидела Вас! Ничего плохого и в мыслях не держала, поверьте. В след. раз буду внимательней в своих комментах. Всех благ!

Marina0709
19 Сентября 2014 09:46

Виктория, никаких обид )))

Отношение к риэлторам у большинства людей предвзятое, я к этому уже привыкла. Только когда человек сталкивается с нерешаемой проблемой и риэлтор ему помогает ее решить, только тогда, да и то невсегда, возникает понимание сложностей нашей работы.

По поводу "все схвачено" скажу так - чем больше схвачено, тем дороже услуга стоит для клиента, т.к. схватывается все не длинными ногами, наманикюренными лапками и красивыми глазами - это тут совсем не при чем... А только... ну вы сами понимаете...

Vika
19 Сентября 2014 13:22

Спасибо! Как я могу плохо думать о риэлторах, если сама пользовалась их услугами.

pavlova
19 Сентября 2014 12:23

Спасибо Вам огромное за объяснения. Оказывается, ситуация ещё сложнее, чем виделась. Ну ладно. Вот, что могу добавить к статье. Земля считается сельскохозяйственного назначения. А деревня большая, административный центр (напротив нашего дома сельсовет), есть школа, фельдшерский пункт, магазин, клуб, почта, библиотека. Зимой редко в каком доме не живут. Наш дом на берегу озера. Все дома в деревне стоят вдоль дороги. Маршрутки иногда вижу там. Это Клепиковский район Рязанской области. Можно ещё спросить? Выходит наш дом "висит в воздухе" и надо оформить землю плюс метр под ним, так? А уже потом продавать как нежилое здание?

Marina0709
22 Сентября 2014 10:41

"Выходит наш дом "висит в воздухе" и надо оформить землю плюс метр под ним, так? А уже потом продавать как нежилое здание?"

Если бы Ваш дом был по документам как жилой дом, то про землю можно было бы не переживать и в собственность не оформлять. Еще с СССР-а у нас тянутся неоформленные земельные отношения. При этом земля считается в режиме пользования,

а пренадлежит государству, и переходит от собственника дома к собственнику. Пока она не нужна государству - вы пользуетесь.. А когда вдруг понадобится - извините, раньше надо было думать )))

Но у Вас нежилое помещение, расположенное на государственной земле, а это уже совсем другие отношения. 

Пример: обратился ко мне знакомый знакомого с целью оформить земельный участок. У него на нем стоит автомойка, сам участок 15 соток, но ему столько не надо. Земли - промышленного назначения. Делаем межевание - земля под зданием+1 метр+ еще сколько-то для отстойника его же технических вод. Канитель эта длится несколько месяцев, и доходит до того, что государство посредством организации по земле (КУГИ) подает на него в суд за незаконное использование государственной земли с целью получения коммерческого дохода (дословно не помню, но смысл такой), и хочет, чтобы ему суд назначил штраф где-то полмиллиона... Пока судились, мы офрмили отмежованный участок, примерно 4 сотки, таким образом ему удалось снизить штраф до 120 тыр.... Но он его все равно платил ((((

Поэтому, пока государство не опомнилось - хотя бы начните заниматься документами, хотя бы напишите заявление на выделение участка, чтобы если что, вы эту бумажку показали, что вот, мол, я в стадии оформления... Потому что в суде никого не будет интересовать, что вы что-то там три раза пытались узнать... 

Если назначение земель сельскохозяйственые - это хорошо, выкупная цена не должна быть большой...

pavlova
22 Сентября 2014 12:23

Ещё раз благодарю Вас, Марина, за такие подробные консультации! Я начинаю подозревать какую-то махинацию с этим домом. Смотрите, что получается. Дом построили в 188.. году предположительно для священника (у нас рядом была церковь). Затем домом владел то ли купец, то ли мещанин (у него в тех краях был кирпичный завод, а в нашем доме магазинчик). Этот магазин ещё застали старожилы. Потом купец эмигрировал, а дом видимо стал государственной собственностью. Совхоз надстроил второй этаж и в разные годы дом был столовой, молокозаводом, общежитием и, напоследок совхозной конторой. Когда совхоз развалился, дом был заброшен, стоял без окон, там жгли костры, гадили и т.п. В один прекрасный день этот дом купил у совхоза мужчина (предыдущий хозяин), с целью перепродажи. И продал его моей доверчивой маме:). Зреет вопрос: когда дом был совхозным, он не занимал чужую землю, а став частным, моментально всё сделалось незаконным, так? К слову сказать, мы при покупке заплатили и за дом, и за участок 12 соток. Ну с участком мне всё ясно, а с домом как-то не очень. Предыдущий хозяин тогда сразу исчез (мы звонили, хотели продлить аренду). Может совхозное начальство вообще незаконно его продали, этот дом? И ещё хочу спросить, в какую организацию нам сначала надо обращаться для оформленя, в БТИ? Извините за возможно ненужные подробности.

Marina0709
22 Сентября 2014 13:15

Наоборот, чем больше подробностей, тем лучше. Не видя документов трудно что-то советовать.

"Зреет вопрос: когда дом был совхозным, он не занимал чужую землю, а став частным, моментально всё сделалось незаконным, так?"

Да, так. Собственность совхоза - это государственная собственность. Государственная недвижимость на государственной же земле - все законно. 

Как только собственность стала частной, возникает вопрос  отношений между собственником земли (государством) и собственноиком помещения.

Если помещение жилое - это одни отношения, если нежилое - совсем другие. Если упростить, для лучшего понимания, то выглядит примерно так: Под жилье - государство говорит "Да живите пока.. (пока нам не нужна эта земля)..." Под нежилое: "Как это? Нежилое? Кто разрешил на моей земле? Где документы? Ах неееетуууу?!!!!...." Ну и т.д., продолжить сможете сами ))))

По поводу предыдущего собственника.. Чтобы понять, насколько его сделка была чистой, нужно смотреть документы (его).. Без него самого врядли что-то можно найти.. В 1995 году ваша сделка проходила скорее всего у нотариуса, юстиции тогда еще не было. Но первичные права уже регистрировались в местных администрациях. А вот как ОН покупал - это можно было немножко узнать, почитав ваш договор купли-продажи.

Что вам делать сейчас не могу сказать, т.к. не знаю, какие регистрации проходили или не проходили ваши документы. Но если регистраций нет, то начинать нужно именно с них, т.к. просить землю под домом вы можете только обладая правом собственности, а оно должно быть зарегистрировано в Росреестре...

Если пришлете мне сканы документов, возможно смогу более подробно рассказать.

pavlova
19 Сентября 2014 12:28

А документы мы конечно смотрели. Раза три пытались офрмить дом. Но всегда нам препятствием было  отопление. Ещё просили обождать, мол положения часто меняются. Ну и дождались. А потом мы ведь с Москве живём, не наездишься особо в будние дни.

KabanStepan
22 Сентября 2014 10:55

Попробуйте выставить на продажу как есть. Новый хозяин сам будет решать проводить ли газ или класть печку. И может быть кто-нибудь купит и будет использовать как нежилое именно, под бизнес. Жилое в нежилое перевести тоже история.

KabanStepan
22 Сентября 2014 10:57

Ну, в общем, Марина уже написала про это)) 

pavlova
22 Сентября 2014 12:25

Спасибо! Пока всё узнаём, мы так и поступим. Вдруг повезёт.

poick
28 Ноября 2014 05:56

Также еще советую посмотреть градостроительный план поселка - к какой зоне относится участок - к жилой, административной или еще какой. Если к жилой - то вы вправе требовать перевода, и думаю, препятствия, с которыми вы столкнулись неправомерны.

Градостроительный план можно найти в администрации, у районного архитектора или в интернете. Я свой (просто ради интереса) нашла через поисковик, написав название села, района и "Градостроительный план".

pavlova
28 Ноября 2014 12:10

Спасибо Вам за совет. Только я не поняла вот что. Получается перевод здания из нежилого в жилое зависит и от участка? По старому договору аренды земля сельхозназначения. Хотя вокруг обычная жилая деревня. Но я постараюсь выяснить точнее.

poick
28 Ноября 2014 12:15

Ну да, от расположения зависит , в какой зоне находится ваше здание с участком. Если там жилая (селитебная) зона - не должны отказать в переводе здания, а если административная - вряд ли вы что-то сумеете сделать

Создатель: derevnya-online
Cообщество: Документы, оформление
Описание: Оформление всех документов на дом, участки!